Forscher: Der Hauskauf lohnt sich noch

02. August 2012 Seit vielen Jahren ist abzusehen, dass die Zahl der Einwohner in Deutschland langfristig immer weiter zurückgehen und die Bevölkerung im Schnitt älter werden wird. Eine solche Entwicklung dürfte sich auch auf die Wohnflächennachfrage auswirken. Schließlich ändern sich Bedürfnisse an die Ausgestaltung der Wohnflächen mit einer Veränderung bei der Zahl und der Altersstruktur der Menschen.

Bevölkerung wird älter

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes wird die Zahl der Einwohner in Deutschland im Zeitraum 2010 bis 2060 um 20 Prozent sinken. Zusätzlich verändert sich die Altersstruktur der Bevölkerung stark. Rund 40 Prozent der Einwohner werden im Jahr 2060 über 60 Jahre alt sein, wohingegen im Jahr 2010 nur jeder Vierte seinen 60. Geburtstag bereits gefeiert hatte. Schon heute haben viele Landkreise und Städte im Ruhrgebiet und im Osten Deutschlands mit rückläufigen Bevölkerungszahlen zu kämpfen, während Metropolen wie München und Hamburg noch kräftig zulegen.

Dies wiederum wirkt sich natürlich auf die Wohnflächennachfrage aus. Für die südlichen Bundesländer, Metropolen wie Berlin und Hamburg sowie Universitätsstädte wie Augsburg, Heidelberg und Konstanz wird mit einem Anstieg der Nachfrage gerechnet, während die Entwicklung in ländlichen Regionen und vor allem in Ostdeutschland negativ sein dürfte.

Demografie bereits heute eingepreist

Kann man daraus nun schließen, dass „Betongold“ in nach demografischen Gesichtspunkten attraktiven Städten und Regionen ein Renditebringer für die Zukunft ist? Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln urteilt, dass dem nicht so ist. Investoren würden diese Entwicklungen antizipieren, von daher dürften die derzeitigen Preise die Erwartungen über die künftige Nachfrage bereits widerspiegeln. Die Demografie sei also schon eingepreist.

Höhere Kosten seien vielmehr Ausdruck großer Nachfrage und ein Zeichen für die Attraktivität von Ballungsgebieten. „Bedenken, es könnte sich wie in den Vereinigten Staaten, Irland oder Spanien eine Preisblase bilden, sind unberechtigt“, betonen die Forscher.

München ist unverändert am teuersten

Der Studie zufolge stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland zwischen 2003 und 2011 um rund 10,5 Prozent. In der gleichen Zeit kletterten sie in Hamburg allerdings um 31 Prozent und in Berlin sogar um 39 Prozent. „Vor allem in Ballungsgebieten steigen die Werte von Wohnungen und Häusern nahezu stetig“, erklärte das IW. Am teuersten ist München - dort kostet eine Eigentumswohnung im Durchschnitt gut 4200 Euro pro Quadratmeter. Dahinter folgen Hamburg (3100 Euro) und Frankfurt (2900 Euro), deutlich günstiger ist Berlin mit 2200 Euro im Schnitt.

Betongold dürfte dementsprechend als konservative Wert-Anlage weiter attraktiv bleiben. Seit der Verschärfung der Schuldenkrise flüchten immer mehr Deutsche in diese Anlageart, da wegen der rekordniedrigen Zinsen Geldanlagen unattraktiver geworden sind. Dies macht Immobilien teurer. „Seit 2010 liegen die Preissteigerungen mit bis zu 4,5 Prozent sogar deutlich über der Inflationsrate“, teilte das IW mit. Zeichen für eine Blase wären laut IW, wenn die Kaufpreise über längere Zeit schneller als die Mieten stiegen. In einem solchen Fall könnten die steigenden Preise einzig mit dem Glauben der Investoren erklären lassen, die auf einen höheren Wiederverkaufspreis in der Zukunft wetten und damit die Nachfrage anheizen. Weil die Entwicklung der Mieten in Deutschland aber mit der Entwicklung der Kaufpreise Stand halte, müssten die höheren Preise als Reaktion auf eine tatsächlich vorhandene Nachfrage gewertet werden.

Bei spekulativen Blasen würden die Banken zudem deutlich mehr Kredite vergeben. „Doch davon ist in Deutschland nirgends etwas zu sehen: Trotz historisch niedriger Zinsen steigt das Kreditvolumen für Wohnungskäufe nur minimal“, betonte das IW.