Bundesbank warnt vor Preisblase am Immobilienmarkt

14. November 2012 Der Deutschen Bundesbank geht es derzeit wie vielen Bundesbürgern: Sie beobachtet den Wohnimmobilienmarkt intensiv. Im Gegensatz zu den meisten potentiellen Hauskäufern findet sie die Preisentwicklung dort noch nicht beunruhigend. Aber in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht warnt die Bundesbank schon heute: Bei Preisübertreibungen würde sie eingreifen.

Dass ein neues Einfamilienhaus in mittelprächtiger Lage am Stadtrand Frankfurts eine halbe Million Euro kosten soll, ist der Bundesbank für sich genommen kein Dorn im Auge. Ihr geht es um die Frage, ob sich die Immobilienpreise von ihren Fundamentalwerten abzukoppeln drohen. Und was der potentielle Hauskäufer gerne so dahinsagt – „eine halbe Million ist für diese Hütte zu viel“ - ist aus Sicht der Bundesbank nicht so einfach.

Denn so lange sich der hohe Kaufpreis später als wirtschaftlich gerechtfertigt herausstellt, etwa weil sich die Ausgaben durch Mieteinnahmen decken lassen, ist die Sache für die Bundesbank in Ordnung. In ihrem Bericht stellt sie fest: Seit 2010 steigen die Immobilienpreise in Deutschland schneller als die Mieten, so dass die sogenannte Mietrendite sinkt.
Ein gewisses Risiko für die Preisentwicklung stellt die seit zwei Jahren steigende Neubautätigkeit dar - eine aus der Sicht potentieller Hauskäufer positive Sache. Die Bundesbank sieht diese Entwicklung bisher gelassen: „Insgesamt erscheint bisher das Rückschlagspotential der deutschen Immobilienpreise gemessen am langfristigen Durchschnitt als beherrschbar“, heißt es in dem Bericht. Das gilt vor allem für Ballungsgebiete, wo das Angebot nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt hält.
Kritisch sind Preissteigerungen am Immobilienmarkt vor allem dann, wenn sie von einem starken Kreditwachstum begleitet werden.

Sorge bereitet insbesondere ein möglicher selbstverstärkender Prozess, bei dem sich steigende Preise und wachsende Verschuldung gegenseitig antreiben. So kann die Erwartung steigender Preise die Bereitschaft zur Verschuldung erhöhen. Zu optimistische Erwartungen über die weitere Preisentwicklung haben bei den Übertreibungen am amerikanischen Immobilienmarkt eine erhebliche Rolle gespielt.

Wenn diese Erwartungen nämlich nicht aufgehen und es sogar zu Preisrückgängen kommt, müssen die Banken Forderungen abschreiben, und die Wirtschaft kann insgesamt lange schwach bleiben, wie das aktuelle Geschehen in den Vereinigten Staaten zeigt.

Entscheidend aus Sicht der Finanzstabilität sind die Tragfähigkeit der Verschuldung der privaten Haushalte und die damit verbundenen Kreditrisiken der Banken. Denn ein großer Teil der Immobiliengeschäfte wird über Kredite finanziert. Nach Angaben der Bundesbank beliefen sich die Immobilienkredite an private Haushalte in Deutschland Mitte 2012 auf rund 981 Milliarden Euro.

Allerdings ist die am verfügbaren Einkommen gemessene Gesamtverschuldung der Deutschen seit 2001 rückläufig, und die Wohnimmobilienkredite wuchsen 2011 um lediglich 1,2 Prozent. Das ist verglichen mit dem Kreditwachstum der 1990er Jahre wenig.

Gleichwohl sind sie mit einem Anteil von über zwei Dritteln der mit Abstand größte Posten der Verschuldung privater Haushalte. Und mit 40 Prozent machen diese Kredite einen großen Teil der gesamten inländischen Kreditvergabe der deutschen Kreditinstitute aus. Bei Sparkassen und Kreditgenossenschaften liegt der Anteil der Immobilienkredite an private Haushalte sogar bei etwa 50 Prozent. Für Deutschland sieht die Bundesbank die Gefahr eines Immobilienpreisbooms derzeit nicht. „Aus heutiger Sicht bleibt die Gefahr von Preisübertreibungen für Deutschland insgesamt gering“, heißt es im Finanzstabilitätsbericht. Allerdings will die Bundesbank nicht ausschließen, dass es „in regionalen Teilmärkten“ zu so einer Entwicklung kommt. Deshalb will sie die Marktenwicklung „intensiv beobachten“.

Am ehesten wären Preisübertreibungen wohl für die Ballungszentren zu befürchten. 2011 stiegen die Preise neuer Wohnimmobilien in 125 Städten um 6,3 Prozent. Im Vorjahr war der Anstieg mit 3,5 Prozent fast nur halb so groß gewesen. In den sieben größten Städten verteuerten sich neue Wohnimmobilien sogar um 9,1 Prozent, verglichen mit 4,9 Prozent im Vorjahr. Die Bundesbank geht davon aus, dass sich diese Entwicklung im ersten Halbjahr des laufenden Jahres fortgesetzt hat, besonders in den sieben größten Städten.

Sie erklärt sich diese für deutsche Verhältnisse recht dynamische Preisentwicklung unter anderen mit Sonderfaktoren, wie den niedrigen Zinsen. Diese machen Kredite zum Immobilienerwerb billig und Immobilien als Kapitalanlage attraktiv. Teilweise kommt es auch zu Vorzieheffekten. Besonders deutlich wird die Entwicklung bei Etagenwohnungen in Ballungsräumen.
„Nicht zuletzt fördert ein gesunkenes Vertrauen gegenüber dem Finanzsystem seit Ausbruch der Finanzkrise die Umschichtung von Finanz- in Realvermögen“, merkte die Bundesbank an. Das macht Immobilien auch für ausländische Anleger attraktiv.

Dass die die Bundesbank im Immobilienmarkt derzeit insgesamt kein Risiko für die Finanzstabilität sieht, hat nicht zuletzt etwas mit den strengen Richtlinien zur Kreditvergabe zu tun. Sollten sich diese aber regional gesehen als zu schwach erweisen, würde die Bundesbank mehr tun, wie sie in ihrem Bericht erläutert: „Neben verschiedenen Varianten zur Erhöhung der Kapitalunterlegung sind auch direkte Eingriffe in die Ausgestaltung der Kreditvergabestandards, wie beispielsweise ein Absenken der Beleihungsgrenzen, denkbar“, heißt es dort.

Aktuelle Daten zur Immobilienpreisentwicklung sind in Deutschland Mangelware. Der Preisindex des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken stieg im zweiten Quartal mit einer Jahresrate von 4,3 Prozent. Die Teuerung lag damit genau auf Vorquartalsniveau. Daten für das dritte Quartal werden am Donnerstag veröffentlicht.

Der monatlich von Europace auf Basis von Finanzierungsdaten erhobene EPX-Preisindex deutet einen deutlichen Teuerungsrückgang am aktuellen Ende an. Die Jahreswachstumsrate sank von 6,2 Prozent im Juli auf 3,2 Prozent im Oktober.