Immobilien sind keine Versicherung gegen Inflation

25. Januar 2013 Die Turbulenzen auf den Kapitalmärkten und in der Politik haben bei vielen Anlegern große Ängste und Sorgen verursacht. Auf der einen Seite geht es um die Sicherheit des Geldes, und auf der anderen Seite geht es um die Bekämpfung der Inflation. Die beiden Ziele sind, um Missverständnissen vorzubeugen, in der Regel nicht miteinander vereinbar. Guthaben auf Sparbüchern zum Beispiel sind, so merkwürdig das klingt, sicher und unsicher zugleich. Sicher bedeutet, dass die Guthaben keinen Schwankungen unterliegen, und unsicher bedeutet, dass die Guthaben bei Habenzinsen von 1 bis 2 Prozent und Inflationsraten von 2 oder 3 Prozent doch abnehmen. Mit der Aussage, dass Sachwerte in solchen Lebenslagen vorteilhafter als Geldanlagen seien, sollten die Anleger vor allem bei der Betrachtung von Immobilien vorsichtig sein, weil die Hoffnungen, die sich dahinter verbergen, in vielen Fällen nicht erfüllt werden. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein erfolgreicher Zahnarzt ist 52 Jahre alt. Der Mann ist verheiratet und hat mit seiner Frau, die ein Jahr jünger ist, zwei erwachsene Kinder. Die Mutter ist ebenfalls als Zahnärztin tätig, und das Ehepaar versteuert pro Jahr rund 250.000 Euro. Die Eltern haben in den vergangenen Jahren im Umgang mit Geld die meisten Dinge richtig gemacht. Sie waren fleißig, die Einnahmen waren hoch, und die Ausgaben waren im Verhältnis zu den Überschüssen angemessen. Das hat dem Ehepaar ein lastenfreies Eigenheim beschert. Auch die Praxisräume, die sich die Freiberufler vor Jahren gekauft haben, sind frei von Belastungen. Außerdem besitzen die beiden Mediziner noch Bargeld und Rentenansprüche, so dass der Wohlstand beträchtlich ist.

Die goldenen Zeiten sind längst vorbei

Nun drohen die Anleger mit ihrem Bargeld, rund 450.000 Euro, aber auf Abwege zu geraten. Das Kapital stammt aus Erbschaften und Überschüssen, und die Mittel sollen in ein Mehrfamilienhaus fließen. Die Immobilie kostet 1, 3 Millionen Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von 150.000 Euro, so dass der Preis auf 1,45 Millionen Euro klettert. Bezahlt werden soll die Liegenschaft mit Hilfe des Eigenkapitals und einer Hypothek. So wollen die Anleger drei Fliegen auf einen Streich erledigen. Sie möchten die 450.000 Euro sicher anlegen. Sie wollen das Anwesen in den nächsten 15 Jahren durch zusätzliche Sparraten entschulden und auf diese Weise für ihren Ruhestand vorsorgen. Und sie wollen der drohenden Inflation eine Schnippchen schlagen, frei nach dem Motto: Immobilien steigen im Wert, und Kredite verlieren an Wert.

Das Vorhaben sieht auf den ersten Blick bestechend aus, doch bei genauer Analyse der Dinge stellen sich Fragen über Fragen. Das beginnt bei der Betrachtung des Gesamtvermögens. Dann folgt die Rentabilität der Kombination - wie hoch ist die Verzinsung des Mehrfamilienhauses und des Kredits? Das führt zur Bewertung der Chancen und Risiken des Immobilien-Sparplans. Schließlich ist die Frage zu prüfen, ob es zu diesem Vorhaben auch Alternativen gibt und wie sich diese Modelle rechnen. Das Vermögen beträgt 1.682.000 Euro. Davon entfallen ungefähr 700.000 Euro auf das Eigenheim und die Praxis. Das Bargeld umfasst 450.000 Euro, und die Barwerte der Renten aus dem Versorgungswerk liegen bei 532.000 Euro. Es sind zurzeit keine Verbindlichkeiten vorhanden. Folglich sind die Anlagen heute zu 100 Prozent mit Eigenkapital bezahlt. Das Vorhaben würde die Verhältnisse gewaltig verändern. Das Ehepaar würde ein Stück in alte Zeiten zurückkehren, als Darlehen und Hypotheken zum Alltag gehörten. Die Summe der Anlagen würde durch den Kredit auf 2.532.000 Euro steigen, doch die Eigenkapitalquote des Vermögens würde auf 61 Prozent sinken.

Es ist individuelle Ansichtssache, ob das Verhältnis günstig ist. Wichtiger ist der ungetrübte Blick auf die Tatsache, dass das Privatvermögen, wenn das Haus gekauft wird, in Zukunft zu 79 Prozent aus drei Immobilien bestehen wird. Solche Quoten sind bei mittelalten Privatleuten keine Seltenheit, und ältere Anleger haben mit dieser Strategie in den vergangenen Jahrzehnten viel Geld verdient, weil die Preise von Jahr zu Jahr gestiegen sind. Diese goldenen Zeiten sind längst vorbei. Die Märkte sind gesättigt, und die Bevölkerung schrumpft, so sich die Besitzer von Immobilien aller Art daran gewöhnen müssen, dass ihre Objekte gewissen Wertschwankungen unterliegen. Vor diesem Hintergrund ist die Konzentration von vier Fünfteln des Vermögens auf drei Liegenschaften gefährlich und heikel.

Die hohen Preise sind Ausdruck der Verzweiflung der Anleger

Hinzu kommen die Renditen der Objekte. Das Eigenheim ist mit einer Verzinsung von 3 Prozent purer Luxus, steht aber nicht zur Disposition. Das gilt auch für die Praxis, die eine Rendite von 5 Prozent abwirft. Das Objekt wird benötigt, weil das Ehepaar noch eine Zeitlang arbeiten will. Das vermietete Zinshaus würde, und das ist den Anlegern überhaupt nicht bewusst, nach Steuern eine jährliche Rendite von lediglich 1,1 bis 2,6 Prozent abwerfen. Das liegt an der Kluft zwischen dem heutigen Einstiegspreis und dem voraussichtlichen Verkaufswert in 15 Jahren.

Der aktuelle Preis besteht aus drei Bausteinen. Das ist das Grundstück im Wert von 300.000 Euro. Hinzu kommen die Kosten des Gebäudes von 1 Million Euro. Außerdem fallen bei diesem Objekt hohe Nebenkosten an, weil Finanzamt, Makler und Notar ihre Hände aufhalten. Die Summe von 150.000 Euro sind Kosten ohne Gegenwert. Wer diese Aussage nicht versteht, sollte die Probe aufs Exempel machen und das Haus in einem Jahr wieder verkaufen. Es wäre eine Sensation, wenn bei der Weitergabe ein Preis von 1.450.000 Euro erzielt werden würde, und es wäre kein Wunder, wenn nicht einmal 1.300.000 Euro in die Kasse kämen.

Der Grund liegt in der Tatsache, dass beide Werte im Verhältnis zu den Erträgen hoch sind. Die aktuellen Mieten betragen etwa 54.000 Euro pro Jahr. Davon sind rund 6000 Euro für Betrieb und Verwaltung abzuziehen, so dass bei den Anlegern ungefähr 48.000 Euro ankommen. Das heißt im ersten Anlauf, dass für das Gebäude etwa 24 Jahresmieten ausgegeben werden, falls der Kaufpreis und die Bruttomieten betrachtet werden, und das heißt im zweiten Durchgang, dass die Immobilie rund 30 Jahresmieten kostet, wenn der Gesamtpreis und die Nettoerträge auf dem Bildschirm erscheinen. Sowohl 24 als auch 30 Jahresmieten in Großstädten sind zurzeit keine Seltenheit, doch die hohen Preise sind Ausdruck der „Verzweiflung“ der Anleger, ihr Geld vor dem „Untergang“ zu retten. In normalen Zeiten sind solche Preise nicht üblich, so dass es kein Wunder ist, dass die gegenwärtige „Immobilienblase“ zu gegebener Zeit platzen wird.

Ohne Prognose geht in der Finanzmathematik nichts

Die jährlichen Mieten von 48.000 Euro mögen in Zukunft jedes Jahr um 2 Prozent steigen. In Hamburg zum Beispiel sind Staffelmietverträge an der Tagesordnung, so viele Besitzer guter Hoffnung sind, dass die Erträge in dem vorgesehenen Umfang steigen werden. Gefährlich wird der Optimismus, wenn die Hausbesitzer nicht auf das Ende sehen wollen. Es gibt Anleger, welche der Ansicht sind, dass vermietete Immobilien „lebenslange“ Geschäfte sind, und es gibt Investoren, die in dem Glauben leben, dass der Wert von Liegenschaften stets steigt. Die Berechnung von Renditen ist aber nur möglich, wenn die Anleger sagen, wie lange das Objekt vermietet werden soll, und einen Endwert nennen. Gerade der zweite Punkt löst bei vielen Menschen heftige Bauchschmerzen aus. Wie viel wird die Immobilie in 15 Jahren wert sein? Es liegt in der Natur der Sache, dass kein Mensch in die Zukunft sehen kann, aber ohne Prognose geht in der Finanzmathematik nichts.

Wer sich mit Fachleuten über die künftigen Preise unterhält, wird schnell feststellen, dass es zweckmäßig ist, für das Grundstück und das Gebäude getrennte Annahmen zu treffen. Der Wert des Bodens steigt in der Regel, so dass es nicht vermessen ist, den Preis jedes Jahr um 2 Prozent anzuheben. Folglich kann das Grundstück in 15 Jahren rund 400.000 Euro wert sein. Umgekehrt wird das Gebäude mit hoher Wahrscheinlichkeit an Wert verlieren. Bei einem jährlichen Verschleiß um 2 Prozent wird die Substanz in 15 Jahren noch 700.000 Euro wert sein. Das führt in der Summe zu einem möglichen Zukunftswert von 1,1 Millionen Euro.

Ein anderer Ansatz ist die Vervielfältigung der Miete, die in 15 Jahren gelten wird. Bei einer jährlichen Dynamik von 2 Prozent wird die Nettomiete im Laufe der 15 Jahre von 48.000 auf 65.000 Euro klettern. Wenn dieser Wert zum Beispiel nicht mit den heißen, sondern kalten Faktoren von 20 multipliziert wird, kommt ein Verkaufspreis von 1,3 Millionen Euro heraus. Die Wahl des „richtigen“ Vervielfältigers ist von Region zu Region verschieden. Im Norden des Landes liegen die Faktoren zwischen 15 bis 20, und im Süden sind Werte von 20 bis 25 üblich. Was darüber hinausgeht, ist in allen Fällen von Übel.

Der Kredit zwingt die Eigentümer zum Sparen

Die Ansätze führen im vorliegenden Fall zu Zahlungsströmen, die mit dem Eigenkapital von 450.000 Euro beginnen. Die Mieten von 54.000 Euro, die Betriebskosten von 6000 Euro, die Kreditraten von 83.000 Euro, und die Steuern - bei minus 2000 Euro beginnend und auf 18.000 Euro steigend - ergeben jährliche Sparraten, die bei 33.000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 37.000 Euro ansteigen. Am Ende stehen Verkaufswerte von 1,1 bis 1,3 Millionen Euro im Raum.

Das sind bei nüchterner Betrachtung der Dinge große Sparpläne, bei denen die Anleger unter Zwang stehen. Sie müssen sparen, weil die ganze Sache auf Pump abläuft. Sie können die Raten nicht ändern, und falls die Mieten ausbleiben, die Kosten steigen oder die Einkommen sinken, wackelt die Anlage. Umgekehrt ist der Sparplan, wenn die Geschichte läuft, nicht die schlechteste Lösung, weil die Anleger bei der Fahne bleiben müssen. Der Kredit zwingt die Eigentümer zum Sparen.

Wem der Druck zu hoch ist oder die Renditen zu niedrig sind, der muss sich nach Alternativen umsehen. Der naheliegende Ansatz sind der Verzicht auf die Hypothek, die Anlage der 450.000 Euro und die Investition der 15 Sparraten à 35.000 Euro in einen Strauß diverser Anlagen. Die Beträge können zum Beispiel zu gleichen Teilen in Staatsanleihen, Rentenpolicen, Unternehmenstitel, Immobilien und Aktien investiert werden. Dann winkt bei Zinssätzen, die vor Steuern zwischen 1 und 5 Prozent liegen, nach Steuern eine jährliche Gesamtrendite von 2,4 Prozent, und dieses Ergebnis ist in mehrfacher Hinsicht bemerkenswert.

Eine gefährliche Vereinfachung

Die Rendite ist fast so hoch wie die Verzinsung der „besten“ Immobilie. Sie wird ohne Kredit erzielt, so dass die Anleger investieren dürfen, aber nicht unter Druck geraten, wenn sich die finanziellen Verhältnisse ändern. Obendrein ist das Risiko der Alternative viel geringer, weil in dem Topf nicht ein Haus liegt, sondern über 100 Titel stecken. Damit drängt sich die Frage auf, worin der Reiz des Mehrfamilienhauses auf Kredit liegt.

Die Antwort ist einfach. Sie liegt in der Meinung vieler Anleger, dass Immobilien bei Inflation an Wert gewinnen und Kredite an Wert verlieren. Das ist aber eine gefährliche Vereinfachung. Es ist denkbar, dass der Wert des Hauses klettert. Genauso ist es möglich, dass die Mieten steigen. Die Zahlen unterliegen aber im selben Maß der Geldentwertung. Letztlich kommt es auf den Zahlungsstrom an, welche die Immobilie liefert. Wenn die Mieten und der Wert der Immobilie konstant bleiben oder sogar sinken, ist die Lage bewölkt bis düster. Heiter und schön wird die Witterung erst, wenn auch der Wert der Gebäudesubstanz kräftig steigt. Damit ist aber nicht zu rechnen, weil bröckelnder Putz keine Versicherung gegen die Inflation ist.