Das Wohnen wird teurer

31. Oktober 2012 Entwickelt sich auf Deutschlands Wohnungsmärkten gerade eine Immobilienblase? Kommt es zu großen Überhitzungen, die sich schnell in stark sinkenden Preisen abzukühlen drohen? Nicht wenige befürchten das. Preissteigerungen am Immobilienmarkt sind gegenwärtig tatsächlich zu beobachten. In Ballungsräumen wie München, Frankfurt und Hamburg wird schon von Wohnraumknappheit gesprochen. Jedenfalls wird das Wohnen dort seit wenigen Jahren deutlich teurer. Das spiegelt sich in Mietpreisen von bis zu 17 Euro je Quadratmeter in Münchener Spitzenlagen. Auch bei Eigentumswohnungen liegen die Münchener Preise vorn.

Wohnraum in Berlin ist noch deutlich billiger. Doch die Hauptstadt holt mit großen Schritten auf, sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen. Die Verteuerung des Wohnraums trifft aber keineswegs allein die deutschen Ballungsräume. Besonders stark stiegen zuletzt die Mieten in Universitätsstädten wie Greifswald, Freiburg, Regensburg oder München. Allerdings gibt es auch Gegenden, an denen die Immobilienhausse vorüberzieht. Das sind meist ländliche Regionen mit wenig Arbeitsplätzen und Infrastruktur, zum Beispiel in Mecklenburg-Vorpommern. Generell deuten aber alle verfügbaren Analysen darauf hin, dass jedenfalls im deutschen Durchschnitt die Wohnungspreise und, mit Verzögerung, auch die Mieten deutlich steigen.

Viele setzen auf die selbstgenutzte Immobilie als Anlage

Das hat zunächst ganz natürliche Gründe. Bei relativ konstanter Bevölkerung nimmt die Zahl der Haushalte deutlich zu, weil der Anteil der Singles steigt. Außerdem wünschen sich die Deutschen mehr Wohnfläche je Haushalt. Dazu kommt eine Verschiebung hin zu den Städten: Ältere Menschen zieht es schon wegen der besseren Versorgungsmöglichkeiten stärker in die Innenstädte. Jüngere Familien streben nach der Familiengründung nicht mehr wie früher in die Vorstädte. Das hängt auch damit zusammen, dass es nicht mehr zum Ideal junger Mütter zählt, einen Großteil des Tages Taxidienste für ihre Kinder aus dem Umland in die City zu leisten.

Beide Phänomene, die zunehmende Zahl der Haushalte mit größerem Platzbedarf und der Zug in die Innenstädte, treffen auf ein zu geringes Angebot. Fachleute meinen, dass in Deutschland jährlich bis zu 250.000 neue Wohnungen auf den Markt kommen müssten, um der Nachfrage langfristig gerecht zu werden. Noch 1995 waren gut 600.000 Wohnungen fertiggestellt worden. Danach ging es fast stetig abwärts, bis 2009 der Tiefpunkt mit 159.000 Wohnungen erreicht wurde. Seitdem wird wieder etwas mehr gebaut, doch die Zahl des vergangenen Jahres, 183.000, müsste erheblich zulegen, um den Bedarf langfristig zu decken. Grenzen setzt hier weniger die Bereitschaft der Investoren als das mangelnde Bauland.

Dass es in diesem Umfeld zu Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt kommt, und zwar vor allem in den Innenstädten, erstaunt nicht. Preissteigernd wirkt aber auch, dass immer mehr Investoren nach Immobilien als vermeintlich sicheren Anlageobjekten suchen. Dahinter stecken Inflationsängste und die Erkenntnis, dass Staatsanleihen unsicherer oder unrentabler geworden sind. Noch immer glauben viele Deutsche, dass man mit der selbstgenutzten Immobilie langfristig auf der sicheren Seite ist. Dem stehen allerdings Analysen gegenüber, dass die Wertsteigerung deutscher Immobilien etwa seit Beginn der neunziger Jahre unterhalb der Inflationsrate liegt - ein bescheidenes Ergebnis.

Der Maklerverband IVD etwa rechnet vor, dass deutsche Eigentumswohnungen auch nach den jüngsten Preisanstiegen immer noch deutlich billiger als vor 20 Jahren sind. Viele Anleger, auch aus dem Ausland, schreckt das aber nicht ab - im Gegenteil: Sie vergleichen die deutschen Preise mit dem teils deutlich teureren Wohnraum in den Nachbarländern und finden Investitionen in deutschen Wohnraum besonders attraktiv. Hinzu kommt, dass Deutschland trotz der aktuellen konjunkturellen Eintrübungen weiterhin als europäischer Hort der Stabilität und Wirtschaftskraft gilt.

Zumindest ein guter Teil des Preisanstiegs der Wohnungen und der Mieten ist also eher ein Aufhol- oder Modernisierungsprozess. Übertreibungen mag es in einigen Spitzenlagen großer Metropolen geben, aber nicht auf breiter Ebene. Damit spricht wenig für die These, dass sich in Deutschland gerade eine unheilbringende Immobilienblase aufbaut. Dazu passt, dass Immobilien hierzulande meist eher konservativ mit Eigenkapitalanteilen von bis zu 30 Prozent finanziert werden - anders als in Spanien, Irland oder den Vereinigten Staaten, wo Käufer Immobilienkredite von mehr als 100 Prozent des ursprünglichen Objektwertes erhielten.

Das hatte fatale Folgen für Käufer und Kreditgeber, als die Wirtschaft in die Flaute geriet und die Immobilienpreise sanken, weil die Kredite nicht mehr bedient werden konnten und die Banken auf wertlosen Objekten saßen. Dies jedenfalls ist in Deutschland aus heutiger Sicht eher nicht zu erwarten. Wohnen in Deutschland wird wohl auch langfristig teurer. Das mag viele Haushalte schmerzen. Aber die erheblichen Folgen einer platzenden Blase rücken damit auch in die Ferne.