Achterbahnfahrt auf Chinas Häusermarkt

27. Dezember 2012 „Der Häusermarkt in China hat sich wieder gefangen“, sagt Huang Nubo, einer der erfolgreichsten Immobilienunternehmer des Landes. „Die Korrektur war nötig, um zur Normalität zurückzukehren.“ Huang muss es wissen, schließlich hat die Branche ihn reich gemacht. Die Hurun-Liste der wohlhabendsten Chinesen führt ihn auf Platz 70 mit einem persönlichen Vermögen von 2 Milliarden Dollar. Sein Unternehmen, die Beijing Zhongkun Investment Group, gehört zu den mächtigsten privaten Immobilienkonzernen der Volksrepublik.

International bekannt wurde der Investor und Weltreisende, weil er auf Island einen der größten Urlaubsparks der Welt errichten wollte. Bis zu 200 Millionen Dollar sollten in eine Anlage für ökologischen Tourismus mit Golfplatz und Pferderennbahn fließen. Die Fläche umfasst 300 Quadratkilometer, rund 0,3 Prozent der Landmasse Islands. Doch das Projekt liegt auf Eis, gewissermaßen auf Gletschereis, weil Teile der Inselregierung Bedenken gegen den Verkauf haben.

Unberechenbar und volatil

Dass die Zhongkun-Gruppe ins Ausland strebt, hat nicht zuletzt mit den großen Schwankungen im Heimatmarkt zu tun. Die Immobilienwirtschaft ist eine der Hauptstützen Chinas und trägt in Spitzenzeiten bis zu 20 Prozent zum Bruttoinlandsprodukt bei. Doch das Geschäft ist unberechenbar und hoch volatil. Hier reiben sich die Belange und Eingriffe des Staates mit den Interessen der Privatwirtschaft und der Finanzinstitute. Nach Schätzungen der Deutschen Bank hängen bis zu 25 Prozent aller Ausleihungen mit Immobilen zusammen, als Hypothekarkredite etwa oder Darlehen an Projektentwickler. Die Kommunen sind finanziell vom Landverkauf abhängig und deshalb an hohen Preisen interessiert. Die Zentralregierung indes bekämpft die Preissteigerung am Häusermarkt.

Dabei ist die Teuerung der eigenen lockeren Geldpolitik in der Krise geschuldet, als viel billiges Geld in den Sektor floss. Der Leerstand nahm zu, man sprach von Spekulationen und verglich die Gefahren mit den Blasen in Japan und Amerika. Der Unmut der urbanen Mittelschicht stieg, weil sie sich keine Wohnungen mehr leisten konnte. Die Regierung, die nichts mehr fürchtet als Instabilität, handelte schnell. Sie verschärfte die Geldpolitik, Hypotheken wurden verteuert, der Kauf von Zweitwohnungen eingeschränkt, die Eigenmittelquoten angehoben, in manchen Städten Grundsteuern eingeführt. Gleichzeitig legte die Regierung ein riesiges Wohnungsbauprogramm auf.

Teufelskreis aus Überhitzung und staatlicher Abkühlung

Die Abkühlung hatte Erfolg, die Preise fielen. Doch es gab auch erhebliche negative Effekte: Einige Investoren und Bauträger blieben auf der Strecke. Das Wirtschaftswachstum, ohnehin gebeutelt von der Ausfuhrschwäche in die EU und nach Amerika, könnte 2012 so gering werden wie seit 1999 nicht. Die Regierung hat deshalb die Zügel am Immobilienmarkt wieder gelockert, was auch sofort spürbar wurde. Waren die Wohnungspreise in Chinas zehn größten Städten zunächst zehn Monate hintereinander gefallen, so sind sie im November erstmals wieder gestiegen. Nach Angaben des Maklerunternehmens Soufang (Soufun), das den China Real Estate Index erstellt, kostete ein Quadratmeter im Durchschnitt 15.686 Yuan (1900 Euro), 0,15 Prozent mehr als vor einem Jahr und 0,39 Prozent mehr als im Oktober. Die verkaufte Fläche ist im November im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sogar um 30 Prozent gestiegen.

Wie erhofft, beflügelt der Zuwachs die Gesamtwirtschaft, so dass Chinas Konjunktur wieder Gas gibt. Doch abermals liegen darin auch Risiken, wie Janet Zhang herausgefunden hat, Immobilienexpertin bei der Wirtschaftsanalysegesellschaft Dragonomics in Peking. „Die gegenwärtige Erholung in der Industrie wird vor allem von den Verbesserungen beim Hausverkauf und bei den Investitionen getrieben“, sagt sie. „Dieser Aufschwung ist verletzlich, falls die Immobilienpreise wieder außer Kontrolle geraten und die Regierung abermals gegensteuern muss.“ So könnte der Teufelskreis von Überhitzung und staatlicher Abkühlung in Kürze von neuem einsetzen. Möglicherweise hat sich Immobilienunternehmer Huang Nubo also etwas zu früh gefreut.