Die große Angst vor der Blase

26. August 2012 Irgendeine dieser Geschichten hat im Moment jeder zu erzählen, wenn das Gespräch auf Immobilien kommt: Die Geschichte von Freunden, die fieberhaft nach einem Haus suchen - nur sei das ja mittlerweile unbezahlbar. Oder die von Bekannten, die gerade erst eine Wohnung kauften und sich schon über 30 Prozent Wertzuwachs freuen. Oder die vom Neubau um die Ecke, für den astronomische Preise aufgerufen würden, sonst hätte man ja selbst investiert.

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen und gehen in Orten wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Köln bald durch die Decke. Seit 2010 legt der Markt jedes Jahr rund sieben Prozent zu - so viel Boom war beim Betongold selten. Und mancher raunt verschwörerisch, die große Immobilienblase, die sich da aufblähe, werde bestimmt bald platzen.

„Drei bis fünf Prozent Wertsteigerung pro Jahr allemal noch drin“

In Spanien, Großbritannien und Amerika, wo die Hauspreise einen gigantischen Auftrieb erlebten, habe es ja auch gekracht. Warum sollten also ausgerechnet wir verschont bleiben? Weil im deutschen Immobilienmarkt noch längst nicht so viel Luft drinsteckt, sagen Bewertungsexperten. Und weil die Kreditvergabe hierzulande viel strenger ist. Alle, die demnächst in ein Eigenheim investieren möchten, müssen also stark sein: „Die Preise werden weiter steigen“, sagt Reiner Braun vom Beratungsinstitut Empirica, das sich auf die Immobilien spezialisiert hat, „zumindest in den kommenden fünf Jahren.“

Damit rechnet auch Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg: Drei bis fünf Prozent Wertsteigerung pro Jahr seien allemal noch drin, sagt er, also noch mal 30 Prozent in den Großstädten: „Das ist aber noch längst keine Blase, deshalb wird da auch nichts platzen.“

Was Analysten so sicher macht, ist das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten und Einkommen. Diese Zahlen ergeben den Erschwinglichkeitsindex, der besagt, wie leicht oder schwer es für Normalbürger ist, Wohneigentum zu kaufen und zu finanzieren. Langfristig liegt dieser Index bei 100 Punkten, das ist die Marke, um die er schwankt.

Immer nur der landesweite Durchschnitt

Das bedeutet: In der Regel steigen die Gehälter, die Mieten und auch die Immobilienpreise im gleichen Ausmaß. In Ländern wie Spanien und Großbritannien allerdings lag der Index laut Berechnungen von Deutsche Bank Research zuletzt bei 160 Punkten. Häuser waren deutlich überteuert. Auch in Belgien, Frankreich und den Niederlanden gelten die Märkte als heißgelaufen.

In Deutschland dagegen ist der Index seit 1995 stetig gesunken, auf aktuell 80 Punkte. Das liegt einerseits an den leicht sinkenden Hauspreisen im Vergleich zu den steigenden Einkommen. Und andererseits an den Minizinsen, die Käufer für Immobilienkredite zahlen. Sie können sich derzeit so günstig ein Haus zulegen wie noch nie. Selbst wenn die Kaufpreise hierzulande pro Jahr um fünf Prozent zulegten, hätte Deutschland erst 2020 wieder einen Erschwinglichkeitsindexwert von 100 Punkten erreicht. Also das Normalmaß.

Wie bitte, erschwinglich? Wo man 8000 Euro pro Quadratmeter selbst in Berlin berappen muss, also eine halbe Million für eine 70 Quadratmeterwohnung? Das sei natürlich das Problem, sagt Just, dass solche Daten immer nur den landesweiten Durchschnitt widerspiegeln. Auf nationaler Ebene könne man sehr sicher sagen, dass es bei den Immobilienpreisen noch Luft nach oben gebe. Auf regionaler Ebene sei viel schwerer zu bewerten, ob es nicht schon Übertreibungen gebe. „Ich bin zum Beispiel sehr skeptisch für diejenigen, die derzeit in sehr guten Berliner, Hamburger und Frankfurter Lagen kaufen“, sagt er. Wenn Menschen dort ein 25-Faches bis 30-Faches ihres Jahreseinkommens hinlegen, sei es schwer zu beantworten, ob sich das in 20 oder 30 Jahren ausgezahlt haben wird.

Deutschland nähert sich erst mal dem Normalmaß

In diesem Zeitraum müssen Immobilienkäufer schon denken. Wer seine Wohnung bereits nach zehn Jahren wieder abstößt, der macht meist Verluste: Allein die Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer machen 10 Prozent des Kaufpreises aus. Dazu kommen die Kreditzinsen. All das muss man durch den gestiegenen Verkaufspreis erst mal wieder reinwirtschaften. Zudem überschätzen viele, was von der Wertsteigerung am Ende übrig bleibt, wenn man die Inflation dagegen rechnet: In nur wenigen Jahren stiegen die Hauspreise seit 1970 stärker als die Inflation.

Den großen Knall werde es hierzulande trotzdem nicht geben. „Wir haben kein spekulatives Element zu befürchten“, sagt Just. Es gibt keinen Zement-Tsunami wie in Spanien, wo der Bauboom Hunderttausende Wohnungen an die Küsten spülte. Banken und Sparkassen befeuerten ihn mit einer Hypothekenschwemme, inzwischen wanken sie unter faulen Krediten, und eine Million Wohnungen stehen leer. Hierzulande dagegen werden mittelgroße Stadtwohnungen von Mietern und Käufern immer noch händeringend gesucht - aber kaum neu gebaut.

Beträchtlicher Spielraum für Portfolioumschichtungen

Zudem wächst die Zahl der Immobilienkredite nicht wie die Wolkenkratzer, sondern nur um ein Prozent pro Jahr. Die Einstiegshürden sind bei uns höher als andernorts: Deutsche Käufer müssen mindestens ein Drittel des Kaufpreises an Eigenkapital mitbringen, deshalb sind die Kredite im Verhältnis zum Hauswert kleiner. In den Niederlanden dagegen werden Häuser zu 110 Prozent finanziert. So bekommen Käufer mehr Geld, als ihr Haus wert ist. Sinkt dann der Preis und sie müssen verkaufen, rutschen viele in die Schuldenfalle.

Was der deutsche Markt gerade erlebt, betont Just, „ist eine extrem gut laufende Konjunktur“. Sie wird durch die Euro-Krise befeuert und dadurch, dass viele Sparer ihr Geld in handfeste Werte anlegen wollen. Das wird auch noch eine Weile weitergehen, sagen Marktbeobachter: Die Deutschen horten 4,9 Billionen Euro an Finanzvermögen - und haben bisher nur 3,6 Billionen Euro in Immobilien finanziert, so dass laut DB Research beträchtlicher Spielraum für Portfolioumschichtungen besteht. Zudem halte der Trend zu Ein-Personen-Haushalten bei niedrigen Neubauquoten an, wodurch langfristig noch mehr Wohnungen gebraucht würden. Die Entwicklung kann auch wieder eine Delle bekommen, wie Anfang der 90er Jahre. Doch solange Banken nicht beginnen, Kredite lascher zu vergeben, solange sie nicht mit Kampfzinsen massenhaft Schlechtverdiener in Immobilienkredite treiben und ausländische Investoren die Innenstädte nicht mit Wohnanlagen zupflastern, so lange nähert sich Deutschland erst mal dem Normalmaß.