Die Zutaten einer Immobilienblase

04. Dezember 2012 Jetzt ist es sozusagen amtlich: Mitte November warnte die Bundesbank ungewöhnlich deutlich vor einer Blasenbildung auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien. Noch gebe es keine Preisblase, sagte die Vizepräsidentin Sabine Lautenschläger, doch die Zutaten seien vorhanden. Darunter versteht die Bundesbank zunächst die niedrigen Zinsen, die zur Eskalation beitragen könnten. Mit Sorge betrachten die deutschen Notenbanker, dass immer mehr Anleger aus Sorge vor mangelnder Geldwert- und Währungsstabilität ihre Ersparnisse in Sachwerte, also vor allem in Immobilien, stecken. Das gilt vor allem für Wohnimmobilien in den größten deutschen Städten, in denen nicht nur die Bundesbank immer deutlichere Anzeichen für eine Überhitzung erkennt. So rechnet sie für 2012 mit durchschnittlichen Preisanstiegen für Wohnungsneubauten von 3 bis 4 Prozent. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart aber von 11 Prozent.

Ob da eine Blase heranwächst, lässt sich aus der Sicht von Immobilienwissenschaftlern wie Tobias Just indes bis jetzt nur sehr spekulativ beantworten. So befürchtet er, dass so manche Anleger in Toplagen von Hamburg oder München schon deutlich überhöhte Preise bezahlen: Wer das Dreißigfache der Jahresmiete auf den Tisch lege, dürfe sich nicht wundern, wenn Anlegerträume zerplatzen, falls die europäische Wirtschaft in der Rezession steckenbleibt oder die Zinsen steigen. Andererseits verweist Just darauf, dass das Angebot an Wohnungen knapp bleibt - angesichts von 180.000 neuen Wohnungen 2011 bei gleichzeitigem Zuzug von 280.000 Menschen oder 140.000 neuen Haushalten.

Getrieben von der Angst vor Inflation und einem Aus des Euro

Der angelsächsische Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield beobachtet seit 2009 Anzeichen der Überhitzung am deutschen Wohnungsmarkt. Zunächst hätten vor allem vermögende Inländer Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in besten Innenstadtlagen gekauft, sagt Ulf Buhlemann, Partner aus der Berliner Deutschland-Zentrale des Unternehmens. Sie seien extrem getrieben gewesen von der Angst vor Inflation und einem möglichen Aus des Euro. Seit etwa anderthalb Jahren aber treten nach Buhlemanns Erkenntnissen vermehrt auch ausländische Investoren auf den deutschen Wohnungsmarkt. Wegen dieser in- und ausländischen Investoren macht er sich aber zumindest volkswirtschaftlich keine größeren Sorgen, da sie überwiegend mit relativ hohem Eigenkapitalanteil engagiert seien. Etwas kritischer sieht er den inzwischen nennenswerteren Anteil kleiner privater Investoren, die oftmals ohne Expertise handelten.

Auch wenn Buhlemann vor allem wegen der moderaten Kreditvergabe derzeit noch keine Blase erkennen mag: Wieder sinkende Preise hält er für nicht unwahrscheinlich, auch in Hamburg oder München. So wie der gegenwärtige Drang privater Anleger zur Wohnimmobilie als Ausdruck von Angst in der wirtschaftlichen Großwetterlage zu verstehen sei, so könne sich das Blatt schnell wieder wenden, wenn es auf den Aktienmärkten zu einem deutlichen Aufschwung komme und das Zinsniveau steige.

Von Altbauwohnungen zu Plattenbauten

Schlicht „zu teuer“ findet Andreas Lewandowski inzwischen das Preisniveau in den deutschen Ballungsgebieten. Der Vorstand des börsennotierten Berliner Immobilienunternehmens Estavis investiert lieber in Wohnungen, die nicht mehr als das Zwölffache der Jahresmiete kosten - und die findet er eher in Oberzentren wie Leipzig, Görlitz, Erfurt oder Rostock. Selbst Plattenbauten kann er etwas abgewinnen: Sie seien leichter zu sanieren als Gründerzeithäuser. Zu den Kunden der Tochtergesellschaft Accentro, die derartige Wohnungen verkauft, zählen übrigens auch zahlreiche Investoren aus dem Ausland, die nicht zu den Reichen gehören, sondern ihr Geld im vermeintlich sicheren Hafen Deutschland anlegen wollen.

Der Blick auf den deutschen Wohnungsmarkt zeigt, dass er kaum generelle Urteile erlaubt, sondern den regional differenzierten Blick erfordert. Das gilt auch auf europäischer Ebene mit den einzelnen nationalen Märkten. Für den französischen Wohnungsmarkt sagen viele Fachleute seit langem einen Preiseinbruch voraus, doch er will sich nicht einstellen. Der Maklerverband Fnaim erwartet für 2012 einen Rückgang von maximal 1,5 Prozent und von 3,5 Prozent im kommenden Jahr (ohne Neubauten). Die regionalen Unterschiede sind allerdings groß.

So ging der durchschnittliche Quadratmeterpreis nach Angaben des Maklernetzes Guy Hoquet in Städten unter 20.000 Einwohnern in den vergangenen vier Jahren von 1874 Euro auf 1798 Euro zurück. In Paris stieg er dagegen von 5549 Euro auf 7836 Euro. Aufgrund der wirtschaftlichen Stagnation werden derzeit kaum Transaktionen abgeschlossen. Sowohl für Käufer als auch für Eigentümer hat die Regierung Steuervergünstigungen gestrichen. Selbst die niedrigen Hypothekenzinsen von weniger als 3,4 Prozent locken wenige Franzosen auf den Markt. Nicht zuletzt die von der sozialistischen Regierung eingeführte Deckelung der Mieten (nach dem Vorbild der deutschen Mietspiegel) dämpft die Lust der Investoren.

In Italien waren die Banken immer vorsichtig mit Hypotheken

Der britische Markt ist seit der Finanz- und Bankenkrise zweigespalten: Der landesweite Markt für Wohnhäuser und Wohnungen ist deutlich eingebrochen, weil die Banken Hypothekenkredite extrem zurückhaltend verleihen und das frei verfügbare Einkommen der Bevölkerung in der Rezession gesunken ist. Demgegenüber nutzen betuchte Briten und vor allem reiche Ausländer die Situation, um in Großbritannien Kapital aufzunehmen und vor allem in London zu investieren. Die niedrigen Hypothekenzinsen für gute Kunden spornen das Geschäft an, wie auch die Kapitalflucht aus der Peripherie der Währungsunion sowie der steigende Lebensstandard und das zu investierende Vermögen der Schwellenländer. Preise in besten Lagen Londons liegen heute deutlich über den Rekordständen von 2007 und 2008, während die Preise im Lande weiter rückläufig sind.

Platzende Immobilienblasen wie in Spanien gibt es in Italien nicht, obwohl die Preise von 1998 bis 2008 im Schnitt um rund 150 Prozent gestiegen sind. Doch in Italien waren die Banken immer vorsichtig mit Hypotheken und haben nie den vollen Wert von Wohnimmobilien finanziert. Nun drücken die Italiener sinkende Realeinkommen und steigende Steuerlasten, vor allem auf Immobilien. Doch zu einer Verkaufswelle kommt es dadurch keinesfalls. Die Immobilienexperten des Bologneser Wirtschaftsforschungsinstituts Nomisma rechnen damit, dass die Preise 2012 im Schnitt nur um 4 Prozent nachgeben. Daran zeigt sich, dass viele potentielle Verkäufer keinen Druck verspüren, ihre Wohnung schnell und zu jedem Preis zu veräußern. Der Gradmesser für das Wohlergehen des Marktes in Italien ist daher nicht alleine die Preisentwicklung, sondern die Zahl der Transaktionen. Diese wird 2012 nach Prognose von Nomisma etwa ein Viertel unter der des Vorjahres liegen.

In London steigen die Preise, auf dem britischen Land fallen sie

24 000 Euro Monatsmiete für viereinhalb Räume in einer Luxusanlage mit Promi-Faktor am Zürichsee sind selbst in der Schweiz ein Ausreißer. Aber angesichts der niedrigen Hypothekenzinsen und der Zuwanderung scheint kein Ende des Preisanstiegs in Sicht. Die Immobilienberater von Wüest & Partner erwarten für 2013 Zuwachsraten von 2,3 Prozent für Eigentumswohnungen und 2,8 Prozent für Häuser. „In beiden Fällen bedeutet dies eine Abschwächung der Preisanstiege, aber noch keine Trendwende“, sagen sie. Die Notenbank warnt schon seit langem. Aber erst das Erreichen der Risikozone im jüngsten „Immobilienblasen-Index“ der UBS scheint einige Marktteilnehmer nachdenklich gemacht zu haben. Ein weiteres Warnsignal sind die „Hotspots“ im Schweizer Markt, die immer zahlreicher werden. Die Notenbank hat sich vorsorglich ein Gegeninstrument gesichert. Seit neuestem steht ihr ein „antizyklischer Kapitalpuffer“ zur Verfügung, mit dem sie die Banken zwingen kann, für Hypotheken bis zu 2,5 Prozent zusätzliches Eigenkapital vorzuhalten.

Als Folge niedriger Zinsen flüchten österreichische Anleger in Betongold und treiben damit die Immobilienpreise vor allem für Wohnraum. Manche Fachleute sprechen von einer Überhitzung, andere fragen sich, wann die Blase platzt. In Wien stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen in den zurückliegenden beiden Jahren um je 8 Prozent, im übrigen Österreich um 5 Prozent. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres gab es nochmals kräftige Steigerungen: für die Bundeshauptstadt 14 Prozent und außerhalb 12 Prozent. Wien gehört damit zu den europäischen Großstädten mit besonders rasant gestiegenen Immobilienpreisen.

Es berichten Michael Psotta, Jürgen Dunsch, Tobias Piller, Christian Schubert, Bettina Schulz und Michaela Seiser.